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西安7大不可錯過的熱門置業板塊,有的房價漲幅已突破2萬

來源:365淘房 2021-01-14 08:09

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新的一年,開畫就是大重磅:1月1日起,房地產貸款“紅線”實施!

具體為,將法人銀行分為五檔,根據各銀行所處的不同檔位,對房地產貸款占比和個人住房貸款占比設定上限。其中,前者最高不超過40%,后者最高不超過32.5%。

意味著信貸規模會變小,也就是貸款不會像以前那么容易了,買房可以說是變難了,那么對于還有需求的購房人來說,如何選擇變得尤其重要!

本期的主要內容就是通過過去一年西安樓市中各區域板塊的表現,以及未來具備的潛力價值,來幫大家總結出值得選擇的買房板塊!

NO. 1

過去一年,西安樓市中“身價暴漲”的板塊

房博士統計了2020年房價格局發生突變的區域如上圖所示。

突破幅度超過1萬元的區域板塊:浐灞未央湖板塊、浐灞金融商務中心、高新CID;

突破幅度超過5000元,小于1萬元的區域板塊:高新軟件新城、城北北二環附近、浐灞雁鳴湖板塊、城北鳳城五路商圈、經開高鐵新城板塊;

突破幅度小于5000元的區域板塊:大興新區、長安區西部大道板塊、港務區;

其中房價突破幅度最低區域是大興新區,突破幅度是2626元/㎡;最高區域是浐灞金融商務中心,突破幅度21605元/㎡。

表中這些樓盤的出現確實打破了所屬區域的房價天花板,并且從實際銷售表現來看并未遇冷。

不僅側面印證了西安買房人的購買力,也說明了市場的承受力是有的,在房價剛過1萬的時候,大家說太高了,到2萬+的時候萬分驚嘆,并出現唱衰,但沒想到轉眼就迎來了3萬+。

當然,表中房價的突破幅度并不能代表該區域或板塊的房價就上漲了多少,但能說明的是這些板塊在房價大幅突破的時候被買房人和市場檢驗過,并且從土地供應,上市量角度,規劃配套落地情況,這些區域板塊在2021年依然可以選擇。

NO. 2

2021年依然值得選擇的板塊有哪些?

房博士從2020年西安土拍熱度,土地供應量,房源量上升的板塊,以及中遠景規劃不錯,配套建設兌現情況等維度選出了以下板塊。

以5顆封頂,來看各板塊的情況。

01

浐灞未央湖板塊

土拍活躍度:★★★★

預計上市樓盤量:★★★★★

板塊規劃:★★

配套建設兌現度:★★★

2020年未央湖板塊土拍出現浐灞的新地王,招商摘得未央湖58畝優質宅地,樓面價12504元/平方米,溢價率26.58%。此外還有東原、龍湖、朗基等紛紛入場。

未央湖板塊是西安少有的集湖、河、濕地公園為一體的區域,綠色生態資源是該區域的一張“王牌”,不過區域的短板也很明顯就是缺商業。

房博士觀點但從城市長遠發展角度看,綠色生態資源是不可復制和再生的稀缺資源,提前搶占是不會虧的。

區域內已有在建地鐵10號線,而商業也會隨著片區發展得以補上。

預計上市樓盤中多是臨湖改善項目,一線湖景盤東原印未央、朗基錦云著、碧桂園云府等新入市新盤預計房價將位居2萬+。

金科博翠天宸預計今年一季度會推出200套房源,遠洋御山水已備案未開的有56套。

房博士觀點二:遠洋御山水、金科博翠天宸貨量在減少,而這兩盤又是未央湖單價在1.5萬以下的樓盤,2021年這兩個盤或是最后以低成本上車未央湖板塊的機會。

02

西安國際港務區

土拍活躍度:★★★★

預計上市樓盤量:★★★★★

板塊規劃:★★★★★

配套建設兌現度:★★★★★

在全運會的倒逼之下,港務區的建設速度非?,尤其是奧體中心板塊,各項配套的兌現度很高。

最直觀的體現一是教育資源,新建、擴建學校,牽手名校資源;二是商業配套,三是軌道交通,地鐵14號線開通倒計時。

 

土拍活躍度方面,港務區2020年成交2697畝用地,清一色大開發商拿地,但樓面價相比西安其他區域還比較低,后期地價還有上升空間。

預計上市樓盤量大,這里的上市量除了新盤外,還包括可交易的二手房源量。

已備案還未開的金地玖峯匯,待備案的中糧奧體壹號、融創時代奧城、融創望江府、陸港寧海灣、招商城市主場DK-3新品,待加推的華潤置地未來城市、綠城西安全運村、電建地產西安泛悅城。

以及在售中的綠地璀璨天城三期、楓林九溪藍溪

房博士觀點:剛需、剛改群體盯緊港務區單價1.5萬以下的新盤,或是次新二手房;房源量大更有利于挑選,是絕對的買房市場。

03

高新軟件新城

土拍活躍度:★★★★

預計上市樓盤量:★★★★★

板塊規劃:★★★★★

配套建設兌現度:★★★★★

高新軟件新城是西安各板塊中出現土拍樓面價過萬最多的區域,2020年西安土拍樓面地價上萬地塊達到了20宗,這20宗地塊中高新區占據了半壁江山,其中最貴地塊樓面價達15415元/平米,為高科房產摘得的軟件新城地塊。

樓面價一直在不斷被刷新,作為西安高精尖產業聚集地,不乏有華為、阿里巴巴、大疆、科大訊飛、IBM等世界500強企業云集于此,企業總量達到2200家,就業的高科技人才多達17萬之多。

大產業,不僅拉動區域甚至城市經濟發展,也影響著該區域的居住、商業、文化等格局,成為高知人居聚集的精英生活區。同時土地的價值也被不斷拉升,未來亦有著更加光明的前景。

高新軟件新城發展日趨成熟,片區內的各項配套在不斷兌現。

高新軟件新城作為城市配套重點建設區域,薈萃高新第二十小學、高新第十五幼兒園等優質教育;優享高新兒童醫院、西安高新醫院專業醫療資源;有國際會議中心、陜西省圖書館新館等重要文化配套;擁攬云水公園、高新湖公園等自然生態資源。

預計上市樓盤高新天谷雅舍、隆基泰和云璽領峯、天地源云水天境等項目,以及在售樓盤招商臻觀府。

房博士觀點:不管是從投資還是自住的角度,很多人都很看好高新,但高新的新房房源供應并不充足,需求在不斷外溢。

另一方面,但高地價刷新高房價,預計接下來該板塊新入市新盤價格在2.5萬-3萬/平米之間,所以對于追求高品質改善的人群可提前買入。

04

高新CID板塊

土拍活躍度:★★★★★

預計上市樓盤量:★★★★★

板塊規劃:★★★★★

配套建設兌現度:★★★

高新CID板塊內的萬元地一共有7宗,碧桂園的摘地樓面價15125元/㎡,中天美好14737元/㎡。陽光城13000元/㎡,紫薇地產12803元/㎡,新希望12640元/㎡,西部機場10491和10381元/㎡。

(圖源:克而瑞)

板塊的定位高階,高新CID集行政、教育、會展、文化、商業、居住、醫療等功能為一體,按照“金融核心、全球地標、傳世之作”的規劃定位,以未來之瞳為城市名片,將建設成為西安“城市客廳”,先期啟動絲路國際金融中心核心規劃面積2.39平方公里。

在未來規劃方面高新CID將與北邊的高新軟件新城、南邊的鄠邑區、東邊的長安大學城、西邊的灃東新城以點連成片,為整個區域注入活力。

從定位和規劃來看高新CID板塊產業方面弱于軟件新城,但規劃在建及代建的優質配套較多,更為宜居。

不過目前來看,片區內地鐵6號線已開通外,還有12、15兩條地鐵和西安首條云軌線待落地,整個片區還處于前期建設階段,相關配套的兌現度還不夠,需要用長遠眼光看待。

房博士觀點:按照已經出讓的過萬樓面價看,高新CID板塊片區內新盤價格上3萬似乎無疑,但是由于西安調控越來越嚴格,所以區域新房價格或許無法達到預期,被嚴格限制而產生的“限價紅利”可以抓一波。

05

高鐵新城

土拍活躍度:★★★★

預計上市樓盤量:★★★

板塊規劃:★★★★

配套建設兌現度:★★

2020年10月份的時候,高鐵新城土拍異;鸨,多宗地塊掛牌成交,三大名企四次拿地607畝、十天攬金58.76億元,其中經發置業以8889元/㎡的樓面價成為區域地王,而綠地所拍地塊將建3棟超高層。

高鐵新城,按照“站城一體、綜合配套”的思路規劃了五大功能區,具體為:

商務總部功能區(酒店、會展、商業和企業總部)、金融服務功能區(新金融及區塊鏈、互聯網金融)、對外交流服務功能區(企業高端人才培訓基地、高技能人才培訓基地)、醫療康養功能區(高端?漆t院、康養大健康企業、生物科技研發企業)、生態宜居功能區(高品質住宅區)。

板塊最大的優勢是交通,涵蓋了高鐵、地鐵、臨空等三重優勢,對人口集群有關鍵作用。

板塊預計上市樓盤方面高鐵新城量不是很多,目前所知有綠地項目(233畝),經發項目(121畝),復地項目(92畝)。

加上已有的樓盤碧桂園文景府、白樺林溪、隆源國際城、綠城桂語蘭庭,價位從1.1萬-2萬元/平不等。

房博士觀點:從樓面價和區域交通優勢兩方面結合來看,高鐵新城還有很長的發展道路要走,加上相對來講還不算太高的樓面價格,高鐵新城新房價格還有很大成長空間。

06

航天新城

土拍活躍度:★★★

預計上市樓盤量:★★★★

板塊規劃:★★

配套建設兌現度:★★★

2020年4月碧桂園航天新城摘地,6月招商地產以13860元/平米的樓面價溢價拍得航天基地41畝低密度住宅地;

9月融創底價摘得航天新城70畝低密度住宅地塊,樓面地價11789元/平米;

10月藍光摘得59.217畝的居住用地,樓面地價11994元/平米,至此航天新城迎來3塊萬元地。

航天新城的發展模式與高新區十分相似,通過引進高精尖的技術產業帶動整個區域的發展,實際也是這么做的,所以航天新城擁有產業打底;另外一方面,在高新、曲江房價持續走高,供應量不足的情況下,航天基地成為了兩區外溢購買力的承接地。

配套兌現程度很高,地鐵有2、4號線和不久前開工的地鐵15號線三條軌道加持,區域內公園數量多,整體環境宜居,教育資源不落人后,不過商業稍微拖一些后退,后期也會得到改善。

供應量緊缺是2020年航天新城面臨的問題,區域內剛需盤僅大華錦繡前城有動作,改善盤碧桂園云頂持續加推,且搖號次數較多,購房需求沒有得到緩解。

預計上市樓盤方面,綠城紫薇公館可能會在2021年4月開,此外還有山水美樹、招商地塊、融創地塊、藍光的皇子坡村地塊、鑫苑府。

房博士觀點:已有樓盤中剛需盯緊大華錦繡前城,還有最后2棟;以及正在登記中的山水悅庭。

因為從預計上市樓盤低密、萬元地、大品牌幾個關鍵詞來看,航天新城接下來的新盤價格將有大幅度突破,西安又會少一個洼地。對于熱衷南郊置業的中高端改善置業者來說則是又多一個可選板塊。

07

大興新區

土拍活躍度:★★

預計上市樓盤量:★★★

板塊規劃:★

配套建設兌現度:★★★★★

2020年5月,陜西榮民摘得大興新區28.3畝北關村棚改項目用地,樓面價3592元/平米;

此前,萬科摘地62.9畝樓面價6142元/平米;

此外恒大、天朗、碧桂園、藍光都在此區域拿地開發。

大興新區在西安主城二環地段,片區發展成熟,各項配套均已兌現,目前值得期待的是建設中的地鐵8號線。

片區內預計上市樓盤有天朗熙湖、碧桂園錦里、恒大棗園城改項目;已有在售樓盤老城根·藍光雍錦世家17478元/㎡,朗詩湖嶼棲16616.4元/㎡(即將清盤),萬科悅府15239.29元/㎡(已清盤)

西安嚴厲調控,主城區價格被控明顯,當初樓面價6142元/㎡的萬科悅府就是很好的佐證。

房博士觀點:大興新區土拍樓面價在與其他區域對比都不算高,并且房價可控,且配套現成,對于注重求穩,看重生活便利,不想遠離主城的人群十分合適選擇。并且該區域內大量品質不高的二手房業主有置換需求,新房也不愁消化。

NO. 3|

在2021年買房,普通購房人盡可能以低成本去抓能抓住的,所以浐灞未央湖板塊、港務區、高鐵新城內的低價盤盯緊,因為會越來越少。

如果是中高端改善置業,只求搶占城市不可復制優質資源,那么浐灞未央湖板塊內的改善盤,高新CID板塊優質配套盤,軟件新城優質學區盤,航天新城都不可錯過。

如果是求穩,不想離開主城區那么大興新區的新盤可以考慮。

房博士總結的這7大板塊放在西安地圖上看除大興新區是二環位置,其余都在三環或是三環之外,給人一種越買越遠的感覺,事實也確實如此!但如果在有需求的時間沒有出動,未來只怕永遠錯失或是買得更遠!

以上內容為房博士的個人觀點,大家有不同想法也可以在留言區討論哦。

有更多購房問題,可以識別二維碼向房博士提問,房博士免費為大家解答!

 
 

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